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第三章 前期物業(yè)管理
第二十條 住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設單位應當通過招投標的方式公開選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標人少于三個或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬平方米的,經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門批準,建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
第二十一條 建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè),應當與其簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同應當包括服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)銷售合同,應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第二十二條 前期物業(yè)服務合同應當約定期限,最長不得超過二年。分期建設的物業(yè)除外。
前期物業(yè)服務合同期限未滿,業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務合同終止。
前期物業(yè)服務合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務,直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應當按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準交納物業(yè)服務費用。但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應當退出。
前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的,物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前二個月通知業(yè)主。
第二十三條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前,參照國家示范文本制定業(yè)主臨時公約,并向物業(yè)買受人明示。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)銷售合同時,應當書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。 第二十四條 建設單位在組織竣工驗收或者綜合驗收時,區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門應當查驗下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
建設單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,應當全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、物業(yè)管理用房等進行查驗,登記造冊。
第二十五條 建設單位應當按照開發(fā)建設總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配臵物業(yè)管理用房,最低不得少于一百平方米。規(guī)劃行政主管部門在審批建設工程規(guī)劃時,應當審查該工程規(guī)劃設計是否符合前款規(guī)定。對不符合規(guī)定要求的,不予核發(fā)有關(guān)證件。
建設單位在申請商品房預售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時,應當提交物業(yè)管理用房的面積、位臵等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時,應當在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位臵,并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門。
第二十六條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示,無償使用物業(yè)管理用房并負責維護。
物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買賣;未經(jīng)業(yè)主大會同意,不得改作他用。
第二十七條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用,由物業(yè)買受人按照物業(yè)銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔;物業(yè)銷售合同未約定的,由建設單位承擔。(待續(xù)） |
