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| 行業(yè)新聞 |
淺議物業(yè)管理費測算的若干問題 |
物業(yè)管理費一直是行業(yè)自身與業(yè)主關注的問題。對于一個新的物業(yè)項目，究竟物業(yè)管理費確定為多少才算合理呢？就業(yè)主及物業(yè)使用人來講，希望最大限度地得到價質(zhì)相符的物業(yè)管理服務，同時更希望能享受到超值的優(yōu)質(zhì)服務；而對于物業(yè)管理企業(yè)來講，為了企業(yè)生存和發(fā)展的需要，則需要追求利潤的最大化。因此，保持一定的利潤空間是物業(yè)管理企業(yè)普遍追求的目標。沒有任何一家企業(yè)愿做虧本的買賣，這是天理，物業(yè)服務企業(yè)也是這樣，只不過僅僅是盈利的點數(shù)多與少而已。筆者認為，我國的物業(yè)管理事業(yè)已經(jīng)經(jīng)過了近三十年的風雨歷程，在目前市場經(jīng)濟的大前提下，對于一個既定的物業(yè)管理項目，其物業(yè)管理費用的收費標準應該是簽訂物業(yè)管理委托合同的甲乙雙方根據(jù)物業(yè)管理服務需求、服務內(nèi)容及項目本身的實際情況來共同商定，從而確定一個相對合理及雙方能夠接受的價格，同時還應該考慮到市場行情的變化(例如人工成本的上漲、原材料的漲價因素、能源費用的調(diào)價及國家政策的調(diào)整等)，以保持一個合理的調(diào)價空間。對于特定的物業(yè)項目，考慮接受服務的群體的承受能力可以由政府部門出臺物業(yè)管理費用的指導價格，如我們目前所說的經(jīng)濟適用房。但是現(xiàn)階段，一方面，有一些業(yè)主或物業(yè)項目的委托方一味地壓低項目的物業(yè)管理費標準，但又要物業(yè)管理企業(yè)提供大量的超值服務；另一方面，物業(yè)管理行業(yè)中也確實存在著一些物業(yè)管理企業(yè)在測算物業(yè)管理費用時留有較大空間的偷手或采用價質(zhì)不符的服務來獲得非法利潤。而這些企業(yè)恰恰給行業(yè)帶來了極壞的負面影響。
一、物業(yè)管理費用構成
依據(jù)國家發(fā)展改革委的相關文件及北京市物業(yè)管理收費的相關辦法規(guī)定，物業(yè)管理費用的構成成本基本上包括九個大項：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。
需要指出的是，在國家發(fā)展改革委及北京市的相關物業(yè)管理收費辦法的文件中，所提及的兩種物業(yè)管理費收取方式時，有一個值得注意及商討的問題即：在包干制的形式下，物業(yè)管理費用包括了物業(yè)管理成本、物業(yè)管理企業(yè)的利潤及法定的稅費；但是，在采用酬金制的形式下，文件中只說明了預收的物業(yè)管理服務資金屬于業(yè)主所有，并沒有明確說明在實際管理過程中所產(chǎn)生的營業(yè)稅由誰承擔。另外，物業(yè)管理活動是一個典型的勞動密集型活動，人工成本占據(jù)了整個物業(yè)管理費用相當大的比重。因此，合理地安排物業(yè)崗位、努力提高物業(yè)從業(yè)人員的技術水平及管理水平，盡可能地做到少用人用好人（有能力的人），可以最大限度地降低人工成本的開支，進而達到降低物業(yè)管理費的目的。
二、物業(yè)管理費用測算之難點分析
現(xiàn)階段的物業(yè)管理活動，絕大多數(shù)采用的是通過項目的招投標工作，確定項目的物業(yè)管理企業(yè)，從而引出了物業(yè)管理費用測算的第一個難點：
由于種種原因，招標文件中對項目的物業(yè)管理范圍表述的不太明確，所需要的物業(yè)服務內(nèi)容也不太明確，而服務標準又有很多是簡單地照抄其它招標文件，由此可能導致參加投標的物業(yè)管理企業(yè)在設置崗位時人員配置的不合理，人員配置過多或偏少都公造成費用測算的偏差。
物業(yè)管理費用測算的第二個難點是，一個物業(yè)項目剛剛開槽施工就要進行物業(yè)管理的招標工作。在招標文件中根本無法提供裝修材料的種類、設備的詳細清單、照明燈具的各種類型、外墻的表面積、大廈內(nèi)部各層各部分的面積，而只能提供一個項目的總面積數(shù)值等。有的甚至在提供不了設備系統(tǒng)的一般情況資料時，就要求投標企業(yè)計算詳細的設備設施維護費用、環(huán)境管理費用、秩序維護費用，確實是強人所難。但是，市場競爭是激烈而殘酷的，誰搶占先機，誰就會在競爭中取勝。所以即使在許多資料尚不明確時，物業(yè)管理企業(yè)也要參加項目的招標。殊不知道，即使兩個建筑面積相同的物業(yè)項目，由于裝修材料的不同、設備設施的不同、服務需求的不同，其物業(yè)管理費用的標準也會有顯著的差別。
物業(yè)管理費用測算的第三個難點在于項目現(xiàn)場踏勘的簡單過場，投標企業(yè)不能夠全面了解項目的實際情況。很多時候，項目的現(xiàn)場踏勘僅僅是在走形式。招標人或招標代理人領著參加投標的各家企業(yè)到現(xiàn)場轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，走馬觀花地看一看就算是現(xiàn)場踏勘了。其實，對于物業(yè)管理企業(yè)來講，對物業(yè)管理項目的現(xiàn)場踏勘有非常重要的意義。通過項目的現(xiàn)場踏勘，可以加深投標企業(yè)對項目的直接認識，使投標企業(yè)對項目現(xiàn)場的設備系統(tǒng)布局及品牌一目了然，從而詳細地了解項目的首層布局，以便合理地設計秩序維護的崗位。同時通過觀察設備主要機房的具體分布，可以合理地設計工程管理部門的人員編制；通過對現(xiàn)場布局及裝修材料的了解可以合理地配置清潔工具及設備；等等。但現(xiàn)實是，很多的現(xiàn)場踏勘過程過于簡單，無法達到踏勘的實際目的。
三、物業(yè)管理測算難點的解決辦法
針對上述對物業(yè)管理費用測算難點的分析，筆者根據(jù)自己多年的物業(yè)管理費用測算的實踐，提出以下幾點解決辦法供同行們參考:
從行業(yè)管理的角度來講，首先應著眼于物業(yè)項目招投標的過程管理，規(guī)范招標文件。招標文件應該由有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗同時又熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)及招投標法律法規(guī)的人員或代理機構編制。招標方應該在招標文件中詳細明確的物業(yè)管理范圍、服務內(nèi)容及與本項目相適應的服務標準，而不是一個簡單的設備設施運行管理服務、環(huán)境管理服務、秩序管理服務或物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的其他服務一句話就全部包容了的。招標文件的模糊不清，表面上看招標方好像占據(jù)了有利的一面，但實際上從行業(yè)內(nèi)部來講，到頭來真正吃虧的還是業(yè)主而不是物業(yè)管理企業(yè)。因為沒有任何一家企業(yè)是在做虧本的生意的。
其二，招標方及招標代理機構在編制招標文件時，應將項目的詳細技術參數(shù)予以明確。包括各種面積、裝修材料的種類、設備的詳細清單及品牌、項目出入口的數(shù)量、要求設崗的位置、時間及人員數(shù)量、地上地下的車位數(shù)量、照明光源的種類及數(shù)量（需要指明的是哪些要求物業(yè)管理企業(yè)負責日常維護，哪些由專業(yè)廠家負責維護或另行支付費用）、化糞池隔油池的數(shù)量及容積等等，資料參數(shù)提供的越詳細，費用的測算才會越準確。
第三，作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，應該加強對在管項目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作。真實的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源于項目的管理實踐，可以為新項目物業(yè)管理費用的測算提供豐富的參考依據(jù)。雖然不同的物業(yè)項目由于招標方不同的物業(yè)需求及需求標準有較大的差異，但是在公共能源消耗方面、在公共設備設施的維護方面、在環(huán)境管理服務方面的費用統(tǒng)計、物料消耗還是有相當大的借鑒意義的。同等項目類比的測算方法也是一種可以借鑒的費用測算辦法。管理實踐的數(shù)據(jù)統(tǒng)計量越大越多越全面，其參考的價值越大，對新項目物業(yè)管理費用的測算指導意義也就越大。各個物業(yè)管理企業(yè)應充分重視數(shù)據(jù)統(tǒng)計的工作。
第四，作為招標方或招標代理方，應在組織項目現(xiàn)場踏勘時給出足夠的時間供投標單位了解項目的布局、各種設備情況并應詳細回答投標單位提出的各種與物業(yè)管理服務費用有關的問題。進一步地講，如果一次現(xiàn)場踏勘的時間不夠，應該允許投標單位的再次踏勘，以便使投標單位充分了解本項目的實際情況。使物業(yè)服務費用的測算更能夠滿足招標方的服務需求，貼近項目管理實際的需要。
正如前面所說的，物業(yè)管理費用的確定是與項目的具體情況緊密相關的，特別是招標方的服務需求。作為賣方應充分清楚獲得的需求愈多，付出的也應該愈多。作為提供服務的物業(yè)服務管理企業(yè)，應該做到貨真價實，不能偷工減料，隨意降低服務標準。賣方應該知道一分錢一分貨；買方更應該充分認識到聲譽是企業(yè)存在及發(fā)展的前提條件，既然業(yè)主交納了物業(yè)服務費，那么就必須按照約定的服務標準向?qū)Ψ教峁﹥r質(zhì)相符的物業(yè)服務，而不能擅自降低服務標準。
物業(yè)管理費用的測算之所以出現(xiàn)難點，歸根結底還是工作細化的不夠，或從事這項工作的人員不夠?qū)I(yè)，經(jīng)驗不夠豐富；當然也與這個行業(yè)有些方面的不規(guī)范有著很大的關系。隨著時間的推移和行業(yè)的發(fā)展，各家企業(yè)將會逐漸形成自己的定價原則和與市場價格相適應的企業(yè)定額，行業(yè)也會逐步推出符合發(fā)展規(guī)律的價格標準，物業(yè)管理費的測算將會遵循市場運作的規(guī)律，逐步走向正確、規(guī)范的軌道。 |
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