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物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的優(yōu)化完善
當(dāng)前我國物業(yè)管理市場(chǎng)存在的問題是發(fā)展中的問題，是各種社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化因素綜合作用的結(jié)果，具有特殊歷史發(fā)展階段的必然性。人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)踐已經(jīng)無數(shù)次地證明，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)固然具有自我調(diào)整、自我修養(yǎng)和自我完善的功能，但市場(chǎng)本身并非完美無缺，其局限性的克服需要政府力量的輔助，物業(yè)管理市場(chǎng)亦是如此。筆者認(rèn)為，優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系是一項(xiàng)綜合性、長(zhǎng)期性的系統(tǒng)工程，只有在把握物業(yè)管理市場(chǎng)特征的基礎(chǔ)上，不斷創(chuàng)新監(jiān)管觀念，合理運(yùn)用切實(shí)可行的監(jiān)管手段，才能最大限度地實(shí)現(xiàn)監(jiān)管目標(biāo)。
（一）物業(yè)管理市場(chǎng)特征的把握
為保證市場(chǎng)監(jiān)管手段的有效性和專業(yè)性，我們應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成要素入手，把握物業(yè)管理市場(chǎng)以下六個(gè)特征：一是業(yè)主大會(huì)公共決策的低效率和非理性，要求我們?cè)诒O(jiān)管物業(yè)管理市場(chǎng)買方時(shí)做到指導(dǎo)和監(jiān)督并重，在強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)以提高業(yè)主公共決策的效率的同時(shí)，還應(yīng)加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督以防止公共選擇中“代理人”的非理性問題；二是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的無形性和準(zhǔn)公共性，要求我們?cè)诤饬亢驮u(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量時(shí)應(yīng)當(dāng)做到定性和定量相結(jié)合，正確對(duì)待物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過程中管理手段的運(yùn)用，依法限制個(gè)別“搭便車”的違約欠費(fèi)業(yè)主的權(quán)利；三是物業(yè)服務(wù)價(jià)格的穩(wěn)定性和成本決定性，要求我們?cè)趯?duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格進(jìn)行管控時(shí)應(yīng)當(dāng)兼顧供求關(guān)系和服務(wù)成本，既不能以合約穩(wěn)定為由無視供求變化對(duì)服務(wù)價(jià)格的調(diào)控，也不能以決策復(fù)雜為由無視成本變動(dòng)對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的影響；四是物業(yè)服務(wù)需求的固定性和不可替代性，要求我們?cè)谥贫ㄎ飿I(yè)管理產(chǎn)業(yè)政策時(shí)采取積極穩(wěn)健的策略，既要積極扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展以發(fā)揮其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定促進(jìn)作用，又要適度控制行業(yè)的發(fā)展規(guī)模以防止過度供應(yīng)引起的供求失衡；五是前期物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的力量失衡，要求我們對(duì)前期物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)進(jìn)行必要的干預(yù)以營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境，政府監(jiān)管是解決前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會(huì)缺位難題的最佳選擇；六是人力資源在生產(chǎn)要素中的核心地位，要求我們?cè)谥匦抡J(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)行業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，既要高度重視勞動(dòng)力素質(zhì)對(duì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)的決定性作用，也要密切關(guān)注勞動(dòng)力價(jià)格變動(dòng)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本漲落的影響。
（二）物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管理念的創(chuàng)新
在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大背景下，現(xiàn)代政府的職能主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、社會(huì)管理、公共服務(wù)和市場(chǎng)監(jiān)管四個(gè)方面。物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，決定了物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的職能與經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、社會(huì)管理和公共服務(wù)的其他三項(xiàng)政府職能是相輔相成、密不可分的關(guān)系。在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策下，傳統(tǒng)的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管模式已趨于保守，優(yōu)化和完善物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系，創(chuàng)新監(jiān)管理念是當(dāng)務(wù)之急。首先，監(jiān)管方式應(yīng)當(dāng)從命令控制式向扶持激勵(lì)式轉(zhuǎn)變，順應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的時(shí)代主旋律，充分發(fā)揮物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和平衡各方主體利益方面的正向激勵(lì)作用；其次，監(jiān)管手段應(yīng)當(dāng)從強(qiáng)制禁止型向協(xié)助指導(dǎo)型轉(zhuǎn)變，遵循現(xiàn)代服務(wù)型政府的價(jià)值取向，把握《物權(quán)法》第七十五條規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)，以柔性指導(dǎo)代替剛性管制，真正做到在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中實(shí)現(xiàn)管理；再次，監(jiān)管原則應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守尊重市場(chǎng)和鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)的底線，物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管必須充分考量管理成本與市場(chǎng)收益的關(guān)系，必須尊重市場(chǎng)運(yùn)行基本規(guī)律，不能因?yàn)楸O(jiān)管而限制和妨礙公平競(jìng)爭(zhēng)；最后，監(jiān)管過程應(yīng)當(dāng)處理好公權(quán)節(jié)制與公益優(yōu)先的關(guān)系，行政權(quán)力對(duì)民事法律關(guān)系的干預(yù)應(yīng)當(dāng)依法適度，公共權(quán)力的使用必須優(yōu)先考慮公共利益，物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以社會(huì)公益和業(yè)主共同利益為依歸。
（三）物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的優(yōu)化
綜合上述的分析和研究，筆者認(rèn)為，在現(xiàn)階段的法律框架和市場(chǎng)環(huán)境中，為實(shí)現(xiàn)建立一個(gè)內(nèi)容全面、結(jié)構(gòu)合理、科學(xué)規(guī)范、特色鮮明、卓有成效的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，我們可以重點(diǎn)著手從以下八個(gè)方面開展工作：
1、強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度以平衡市場(chǎng)力量
物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)以培養(yǎng)成熟自覺的買方主體為重點(diǎn)，我們應(yīng)該通過完善業(yè)主大會(huì)制度不斷增強(qiáng)業(yè)主團(tuán)體在物業(yè)管理市場(chǎng)中的締約能力和定價(jià)能力，通過建立業(yè)主委員會(huì)激勵(lì)機(jī)制來提高業(yè)主團(tuán)體的決策能力和執(zhí)行能力，通過建立業(yè)主大會(huì)的自我約束機(jī)制來防止業(yè)主委員會(huì)濫用權(quán)利。只有當(dāng)業(yè)主從被保護(hù)群體的角色轉(zhuǎn)化為能夠保護(hù)自身權(quán)益的群體時(shí)，業(yè)主大會(huì)制度的設(shè)計(jì)初衷才能得以實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理市場(chǎng)才是一個(gè)買賣雙方力量相對(duì)均衡的市場(chǎng)，“跛足的市場(chǎng)”的問題才能從根本上得以解決。
2、細(xì)化物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以促進(jìn)信息對(duì)稱
物業(yè)管理市場(chǎng)客體的準(zhǔn)公共性服務(wù)特征，是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以評(píng)價(jià)和物業(yè)服務(wù)合同爭(zhēng)議頻發(fā)的根本原因。物業(yè)管理市場(chǎng)客體監(jiān)管工作的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是細(xì)化和完善物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并賦予政府公信力，以公開交易信息保證物業(yè)服務(wù)買賣雙方的信息對(duì)稱，并在此基礎(chǔ)上建立統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系?？茖W(xué)專業(yè)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是過程標(biāo)準(zhǔn)與結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，是硬件設(shè)施與軟件服務(wù)的統(tǒng)一，是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。細(xì)化并公開物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不僅能夠促進(jìn)信息對(duì)稱，增進(jìn)買賣雙方的互信，而且有助于降低交易成本，減少物業(yè)服務(wù)糾紛。
3、改進(jìn)服務(wù)價(jià)格機(jī)制以提高經(jīng)濟(jì)效率
價(jià)格機(jī)制是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的瓶頸問題，如果長(zhǎng)期得不到解決，不僅會(huì)惡化物業(yè)管理企業(yè)的生存環(huán)境，阻礙物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且最終勢(shì)必影響和損害業(yè)主的財(cái)產(chǎn)利益。改進(jìn)物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制，政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)改變保守的監(jiān)管理念，尊重市場(chǎng)規(guī)律，最大限度地?cái)U(kuò)大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍。對(duì)于實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)充分發(fā)揮成本監(jiān)審的調(diào)控作用，根據(jù)成本遞增的客觀事實(shí)，定期提高物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)盡快落實(shí)物業(yè)服務(wù)支出稅收扣減政策，切實(shí)減輕物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的不合理負(fù)擔(dān)。與此同時(shí)，從維持公平合理的價(jià)值補(bǔ)償出發(fā)，為防止“棄管”現(xiàn)象的發(fā)生，政府還應(yīng)對(duì)老舊小區(qū)和保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制訂“最低價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)，以保證低端物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
4、完善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則以實(shí)現(xiàn)公平交易
作為公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的維護(hù)者，政府的主要職責(zé)在于制訂競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則并督促規(guī)則的實(shí)施，以防止“劣幣驅(qū)除良幣”現(xiàn)象的發(fā)生。當(dāng)前建立物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的一項(xiàng)主要工作，就是進(jìn)一步完善前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度，應(yīng)當(dāng)在總結(jié)前一時(shí)期招投標(biāo)工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)重新修訂招投標(biāo)規(guī)則，改進(jìn)監(jiān)管措施，制止招投標(biāo)活動(dòng)中的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。另一項(xiàng)主要工作，就是要建立物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)入和退出機(jī)制，明確（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項(xiàng)目的程序和義務(wù)，追究拒不退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違約責(zé)任，以保證物業(yè)服務(wù)合同得以全面履行。
5、制定產(chǎn)業(yè)扶持政策以加快行業(yè)發(fā)展
制定產(chǎn)業(yè)扶持政策，是充分發(fā)揮物業(yè)管理促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展功能的需要，也是增加物業(yè)管理市場(chǎng)有效供給的需要。物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無污染的行業(yè)良性特征，而且具有提高居民消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中比重和增加就業(yè)崗位的行業(yè)優(yōu)化功能，是國家在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中應(yīng)當(dāng)大力扶持和鼓勵(lì)的行業(yè)。制定物業(yè)管理行業(yè)的扶持政策，首先應(yīng)當(dāng)從物業(yè)管理行業(yè)的稅收政策入手，改變物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅率（5%）明顯高于建筑、旅游等行業(yè)（3%）的不合理現(xiàn)狀，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的稅收負(fù)擔(dān)；其次還應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)服務(wù)企業(yè)與市政公用部門的關(guān)系，改變市政公用部門利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁代收費(fèi)用和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的作法，降低物業(yè)管理服務(wù)中水、電和氣等生產(chǎn)要素的成本，緩解長(zhǎng)期困擾物業(yè)管理行業(yè)的成本壓力。
6、探索物業(yè)服務(wù)保障以刺激服務(wù)需求
目前我國城鎮(zhèn)物業(yè)管理的平均覆蓋率僅為60%，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)需求還將逐年增長(zhǎng)，但是，由于受體制機(jī)制因素和居民收入水平的制約，普通居住物業(yè)服務(wù)有效需求不足的情況將長(zhǎng)期存在。為刺激和增加物業(yè)服務(wù)的有效需求，一方面，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)建立和完善住宅專項(xiàng)維修資金制度，加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金代管和監(jiān)管工作，充分發(fā)揮專項(xiàng)維修資金在減輕居民日常物業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)和提高業(yè)主長(zhǎng)期房屋維修養(yǎng)護(hù)支付能力方面的雙重功效；另一方面，政府應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)和保障性住房物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼政策，通過增加保障性物業(yè)的財(cái)政支出，滿足缺乏支付能力居民的基本物業(yè)服務(wù)需求。
7、規(guī)范前期物業(yè)管理以保證公共利益
基于前期物業(yè)管理階段業(yè)主共同利益代表者的缺位，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管應(yīng)以一級(jí)市場(chǎng)為重心。規(guī)范前期物業(yè)管理行為，政府主管部門應(yīng)當(dāng)認(rèn)真落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，嚴(yán)格按照《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》規(guī)定的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，通過行使承接查驗(yàn)備案權(quán)督促相關(guān)市場(chǎng)主體履行法律義務(wù)。規(guī)范前期物業(yè)管理，在許多地方實(shí)行前期物業(yè)服務(wù)合同備案的基礎(chǔ)上，政府主管部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步發(fā)揮管理規(guī)約制度的作用，對(duì)建設(shè)單位制訂的臨時(shí)管理規(guī)約通過引入備案程序加強(qiáng)監(jiān)督和管理，為物業(yè)管理的市場(chǎng)行為奠定公共契約的基礎(chǔ)，從源頭上杜絕物業(yè)管理市場(chǎng)上的敗德行為。
8、提高人力資源素質(zhì)以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力
通常意義上的生產(chǎn)要素市場(chǎng)是由土地、資本和勞動(dòng)三大基本要素構(gòu)成，有別于上游的房地產(chǎn)業(yè)，土地和資本兩大要素對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的貢獻(xiàn)和影響甚微，勞動(dòng)則構(gòu)成了物業(yè)管理市場(chǎng)的最基本生產(chǎn)要素。因此，政府對(duì)物業(yè)管理要素市場(chǎng)監(jiān)管的核心在于物業(yè)管理從業(yè)人員，提高人力資源素質(zhì)是增強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的根本途徑。提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，要求我們必須站在人力資本的高度認(rèn)識(shí)推行物業(yè)管理師制度的重大現(xiàn)實(shí)意義。物業(yè)管理師制度的深化和完善，不僅可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度相銜接，加大對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)賣方主體的監(jiān)管力度，嚴(yán)格物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入的管理，而且可以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)能力，增加優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的有效供給，進(jìn)而從根本上改變物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)地位 |
