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| 政策法規(guī) |
物業(yè)管理的市場(chǎng)監(jiān)管（二） |
物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系的基本框架
我國(guó)物業(yè)管理萌芽于上世紀(jì)八十年代初，起步于九十年代，本世紀(jì)初開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)得以全面快速的發(fā)展和推進(jìn)。2003年《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施，為物業(yè)管理的市場(chǎng)監(jiān)管在國(guó)家行政法規(guī)層面上確立了基本依據(jù)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的一系列制度建設(shè)和行政實(shí)踐，不斷豐富和發(fā)展了物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的目標(biāo)、內(nèi)容、方法和手段，并初步形成具有鮮明時(shí)代特色的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體系基本框架。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本理論，物業(yè)管理市場(chǎng)和其他服務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)一樣，分別由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)行為六個(gè)基本要素構(gòu)成。筆者認(rèn)為，從物業(yè)管理市場(chǎng)的構(gòu)成要素為出發(fā)，以物業(yè)管理制度建設(shè)的現(xiàn)狀為主線，無(wú)疑是全面、清晰地觀察和認(rèn)識(shí)目前我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管基本框架的最佳視角。
（一）物業(yè)管理市場(chǎng)主體的監(jiān)管
從市場(chǎng)賣(mài)方的角度，雖然在《物權(quán)法》的制度框架下，我們必須承認(rèn)“其他管理人”與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建筑物及其附屬設(shè)施的管理服務(wù)市場(chǎng)中有同等的供方（賣(mài)方）地位，雖然在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，我們不能排除從事專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的企業(yè)（如清潔、綠化、秩序維護(hù)和設(shè)備設(shè)施維修）與業(yè)主之間的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)交易行為，但是這都無(wú)法動(dòng)搖物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理市場(chǎng)賣(mài)方的主導(dǎo)性地位。國(guó)家主要通過(guò)設(shè)立兩個(gè)行政許可制度，來(lái)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)賣(mài)方的監(jiān)管：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的條件、分級(jí)、申請(qǐng)、審批和動(dòng)態(tài)管理等內(nèi)容，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，以維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序和業(yè)主共同利益；二是物業(yè)管理師制度，《物業(yè)管理師制度暫行辦法》規(guī)定了物業(yè)管理師考試、注冊(cè)、執(zhí)業(yè)和繼續(xù)教育等內(nèi)容，對(duì)從事物業(yè)管理工作的專(zhuān)業(yè)管理人員實(shí)行執(zhí)業(yè)準(zhǔn)入制度，以提高物業(yè)管理從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)能力和職業(yè)素質(zhì)。
從市場(chǎng)買(mǎi)方的角度，針對(duì)物業(yè)服務(wù)的買(mǎi)方并非業(yè)主個(gè)體而是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主全體的特殊性，我們建立了業(yè)主大會(huì)制度。無(wú)論是《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》還是修改完善后的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，都是從指導(dǎo)和監(jiān)管兩個(gè)維度，促進(jìn)業(yè)主團(tuán)體的迅速發(fā)育和市場(chǎng)買(mǎi)方主體的真正形成。針對(duì)單個(gè)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的意愿必須服務(wù)全體（或多數(shù)）業(yè)主的共同意愿的特殊性，我們建立了管理規(guī)約制度。無(wú)論是《業(yè)主臨時(shí)公約示范文本》還是各地在《物權(quán)法》出臺(tái)后修改制訂的《臨時(shí)管理規(guī)約示范文本》，都將管理規(guī)約（臨時(shí)管理規(guī)約）確立為調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利和義務(wù)的基礎(chǔ)性文件和業(yè)主自我管理不動(dòng)產(chǎn)的重要形式。
（二）物業(yè)管理市場(chǎng)客體的監(jiān)管
物業(yè)管理市場(chǎng)客體是物業(yè)服務(wù)買(mǎi)賣(mài)雙方交易的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，由于物業(yè)管理市場(chǎng)中買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的信息不對(duì)稱(chēng)，因此政府監(jiān)管市場(chǎng)客體的主要目標(biāo)在于最大限度地減少和消除不對(duì)稱(chēng)的信息，其主要手段是在制訂并公布專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)體系。目前全國(guó)通行的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)規(guī)范主要有兩個(gè)：一個(gè)是2000年建設(shè)部修訂的《全國(guó)物業(yè)管理示范小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)》；另一個(gè)是2004年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂的《普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已適用多年（尤其是第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已超過(guò)十年），其間物業(yè)管理的環(huán)境、內(nèi)涵、外延、技術(shù)手段和質(zhì)量水平都發(fā)生了很大的變化，已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管的需要。
（三）物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)管
與其他商品市場(chǎng)一樣，價(jià)格機(jī)制是物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的核心。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制已基本建立的情況下，政府依然采取行政監(jiān)管方式干預(yù)物業(yè)管理的價(jià)格形成，主要基于以下兩個(gè)方面的原因：一是從實(shí)際出發(fā)，考慮到各地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不平衡，物業(yè)管理服務(wù)事關(guān)民生問(wèn)題，長(zhǎng)期生活在福利制住房體制下的民眾對(duì)有償物業(yè)服務(wù)有一個(gè)逐漸適應(yīng)的過(guò)程；二是從專(zhuān)業(yè)出發(fā)，考慮到物業(yè)服務(wù)的定價(jià)模式較為特殊，在包干制和酬金制收費(fèi)形式下，物業(yè)服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成和主體間的權(quán)利義務(wù)各不相同，有必要統(tǒng)一規(guī)范以維護(hù)交易公平和業(yè)主權(quán)益。物業(yè)管理市場(chǎng)的價(jià)格監(jiān)管主要基于以下三個(gè)制度：一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)管制度，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則；二是物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審制度，《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法》明確規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行成本監(jiān)審；三是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)制度，《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向業(yè)主公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)價(jià)方式。
（四）物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管
面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中不完全競(jìng)爭(zhēng)的常態(tài)，政府實(shí)施監(jiān)管主要達(dá)到兩個(gè)目標(biāo)：一是平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的力量，削弱物業(yè)服務(wù)賣(mài)方的優(yōu)勢(shì)，以實(shí)現(xiàn)公平交易和等價(jià)交換；二是平衡市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者的力量，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等參與競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造機(jī)會(huì)，以實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰。政府實(shí)施市場(chǎng)監(jiān)管主要依靠三種手段制訂競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則、提供競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)和確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)果三種手段。推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度是我國(guó)目前監(jiān)管物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要方式，《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行辦法》要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范了物業(yè)管理招投標(biāo)原則、程序、評(píng)標(biāo)規(guī)則及相關(guān)法律責(zé)任，并明確規(guī)定建設(shè)單位在招標(biāo)前和中標(biāo)后必須向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)進(jìn)行備案。
（五）物業(yè)管理市場(chǎng)供求的監(jiān)管
在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段，政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)供求關(guān)系的監(jiān)管（更準(zhǔn)確地表述應(yīng)當(dāng)是“調(diào)節(jié)”）的主要特征，是對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的雙向激勵(lì)，加大物業(yè)服務(wù)供給，有利于提高物業(yè)管理覆蓋面，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)做大做強(qiáng)；刺激物業(yè)服務(wù)需求，有利于改善居民的居住水平和工作環(huán)境，實(shí)現(xiàn)國(guó)民財(cái)產(chǎn)的保值和增值。增加物業(yè)管理的有效需求，除了普及物業(yè)管理知識(shí)和嘗試物業(yè)管理補(bǔ)貼以外，最重要的措施就是要推行住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》明確規(guī)定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理辦法，不僅確保了房屋共有部分的長(zhǎng)期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，而且降低了業(yè)主日常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的支出，間接提高了業(yè)主日常物業(yè)服務(wù)的購(gòu)買(mǎi)力。擴(kuò)大物業(yè)管理的有效供給，除了通過(guò)整治老舊小區(qū)推行物業(yè)管理以外，我們還應(yīng)積極探索保障性住房的物業(yè)管理模式，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)保障性住房物業(yè)管理的廣覆蓋。
（六）物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管
物業(yè)管理市場(chǎng)行為，在法律形式上直接表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、履行和終止，這就決定了政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)行為的監(jiān)管，應(yīng)當(dāng)要著力于物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)管。鑒于前期物業(yè)管理階段的特殊性，我們不僅制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本》，以指導(dǎo)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)管理的合同行為，而且確立了物業(yè)承接查驗(yàn)制度，《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》對(duì)規(guī)范前期物業(yè)承接查驗(yàn)行為，明確相關(guān)主體的法律責(zé)任，解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題發(fā)揮了重要作用。此外，《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等規(guī)范性文件，同樣是政府相關(guān)部門(mén)規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)行為的政策依據(jù)。
三、當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
理想的市場(chǎng)狀態(tài)永遠(yuǎn)只存在于經(jīng)濟(jì)學(xué)家的理論模型中，物業(yè)管理市場(chǎng)同樣如此。由于體制和機(jī)制上深層次的原因，加上物業(yè)管理本身的特殊性，使得物業(yè)管理市場(chǎng)除了具有其他服務(wù)產(chǎn)品市場(chǎng)的共性問(wèn)題之外，還暴露出一些獨(dú)特的個(gè)性問(wèn)題。沿襲上述市場(chǎng)構(gòu)成要素分析的邏輯思路，筆者將當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，概況為以下六大基本矛盾：
（一）企業(yè)推動(dòng)的主動(dòng)熱情與業(yè)主自覺(jué)的被動(dòng)冷漠的矛盾
一個(gè)成熟高效的市場(chǎng)必定建立在作為市場(chǎng)主體的賣(mài)方和買(mǎi)方的相對(duì)均衡和相互促動(dòng)的基礎(chǔ)之上，當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)的主要弊端之一，便是缺乏買(mǎi)賣(mài)雙方之間的均衡和互動(dòng)。在政府的主導(dǎo)和帶動(dòng)之下，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在主動(dòng)推廣和宣傳物業(yè)管理方面表現(xiàn)出空前的熱情，以深圳為例，目前以物業(yè)管理普及和宣傳為主題的“物業(yè)管理周”活動(dòng)已連續(xù)開(kāi)展了五個(gè)年頭，物業(yè)管理行業(yè)不僅有了行旗、行歌，甚至有了以物業(yè)管理為主題的電視連續(xù)劇……與此形成鮮明對(duì)比的是，賣(mài)方的積極和主動(dòng)并沒(méi)有得到買(mǎi)方的認(rèn)可和響應(yīng)，大多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自覺(jué)參與意識(shí)似乎有待喚醒，他們更多的是被動(dòng)接受物業(yè)服務(wù)這種交易方式。業(yè)主的被動(dòng)冷漠，直接導(dǎo)致物業(yè)管理買(mǎi)方主體的缺位和錯(cuò)位，并容易產(chǎn)生破壞物業(yè)管理市場(chǎng)良性運(yùn)行的兩種極端現(xiàn)象：一種是通常情況下，公共權(quán)利的淡漠和契約精神的缺失，業(yè)主因缺乏履約能力而無(wú)法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)督并放任其違約行為；另一種是特殊情況下，公共權(quán)利的濫用和維權(quán)功能的夸大，業(yè)主因不當(dāng)行使解約權(quán)利而使物業(yè)服務(wù)合同成為一紙空文。均衡和互動(dòng)的賣(mài)方和買(mǎi)房是支撐市場(chǎng)健康運(yùn)行的左右足，缺乏業(yè)主自覺(jué)（右足）的物業(yè)管理市場(chǎng)，即使企業(yè)推動(dòng)（左足）再?gòu)?qiáng)有力，也只能是“跛足的市場(chǎng)”。
（二）享受服務(wù)的公共性與履行義務(wù)的個(gè)體性的矛盾
作為物業(yè)管理市場(chǎng)客體的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品，屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，具有非排他性，容易產(chǎn)生“搭便車(chē)”的問(wèn)題。在物業(yè)管理市場(chǎng)中，享受物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，而交費(fèi)義務(wù)則是由單個(gè)業(yè)主個(gè)別履行的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主不履行交費(fèi)義務(wù)而阻止其享受公共性服務(wù)，當(dāng)不履行義務(wù)（不交費(fèi)）的業(yè)主能夠享受與履行義務(wù)（交費(fèi)）業(yè)主同樣的服務(wù)的時(shí)候，人們基于自利本性自然傾向于“搭便車(chē)”。由物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的排他性導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)“搭便車(chē)”現(xiàn)象，使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法像一對(duì)一的商品買(mǎi)賣(mài)那樣將不履行交費(fèi)義務(wù)的業(yè)主排斥在消費(fèi)群體之外，產(chǎn)生了物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，普通居住物業(yè)收費(fèi)率偏低現(xiàn)象的普遍存在，使得大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無(wú)法實(shí)現(xiàn)合理的價(jià)值補(bǔ)償出現(xiàn)虧損，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至因此降低服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)而導(dǎo)致更多業(yè)主拒交費(fèi)用的惡性循環(huán)。收費(fèi)難這一物業(yè)服務(wù)行業(yè)困境，直接制約著物業(yè)管理市場(chǎng)的良性發(fā)展。
（三）服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)與服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的矛盾
價(jià)格機(jī)制問(wèn)題是當(dāng)前物業(yè)管理市場(chǎng)面臨的最核心、最根本、最緊迫的問(wèn)題。以北京為例，一方面， CPI指數(shù)平均每年增幅為3-5%,最低工資標(biāo)準(zhǔn)每年漲幅為10%，物業(yè)管理生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)成本逐年遞增；另一方面，從1996年至今，北京房?jī)r(jià)上漲了5-8倍，而絕大多數(shù)居住物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有改變，有的小區(qū)甚至不升反降。物業(yè)管理市場(chǎng)中，服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)與服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的矛盾之所以長(zhǎng)期存在而且日益凸顯，其主要原因有二：一是由于物業(yè)服務(wù)合同具有長(zhǎng)期性和持續(xù)性的特點(diǎn)，加上業(yè)主團(tuán)體不成熟導(dǎo)致的買(mǎi)方?jīng)Q策的艱難，造成價(jià)格的反應(yīng)遲鈍，物業(yè)服務(wù)價(jià)格不能根據(jù)市場(chǎng)供求變化及時(shí)作出調(diào)整；二是由于各級(jí)政府在物業(yè)管理問(wèn)題上，過(guò)多關(guān)注民生和社會(huì)穩(wěn)定的因素，普遍實(shí)行保守的價(jià)格管控，片面擴(kuò)大政府調(diào)節(jié)價(jià)的適用范圍，有的甚至實(shí)行變相的政府定價(jià)。近幾年，物業(yè)服務(wù)價(jià)格機(jī)制存在的矛盾日益突出，在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法提高的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本上升和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率下降的結(jié)果，是行業(yè)平均利潤(rùn)率的不斷下降和虧損面的不斷增大，面對(duì)入不敷出的物業(yè)項(xiàng)目，有的企業(yè)選擇了“棄管”，有的企業(yè)不惜侵占業(yè)主的公共利益以求生存。
（四）充分開(kāi)放的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與顯失公平的市場(chǎng)力量的矛盾
為便于分析研究，我們可以參照房地產(chǎn)行業(yè)的做法，以不同時(shí)期的物業(yè)服務(wù)合同為依據(jù)，將物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，以前期物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場(chǎng)稱(chēng)為一級(jí)市場(chǎng)，以物業(yè)服務(wù)合同為交易依據(jù)的市場(chǎng)稱(chēng)為二級(jí)市場(chǎng)。在物業(yè)管理二級(jí)市場(chǎng)上，雖然物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行了市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，但是現(xiàn)行規(guī)定中各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件偏低，加上物業(yè)管理師制度尚處于起步階段，相關(guān)主管部門(mén)執(zhí)法不嚴(yán)等因素，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的準(zhǔn)入壁壘相對(duì)較低，市場(chǎng)開(kāi)放程度較為充分，產(chǎn)業(yè)集中程度較低。按照2008年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，雖然物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)年總產(chǎn)值超過(guò)2000億元，管理總面積超過(guò)125億平方米，但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量高達(dá)58000多家，平均每個(gè)企業(yè)的管理面積僅為21萬(wàn)平方米，平均產(chǎn)值僅345萬(wàn)元。除少數(shù)與大型的開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模實(shí)力較強(qiáng)以外，絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)均屬于中小型企業(yè)。與此同時(shí)，在物業(yè)管理的一級(jí)市場(chǎng)，由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的優(yōu)勢(shì)地位和市場(chǎng)主體之間的信息不對(duì)稱(chēng)，造成買(mǎi)賣(mài)雙方力量的嚴(yán)重失衡，進(jìn)而產(chǎn)生非競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象：在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能接受建設(shè)單位的先決條件，不能自主定價(jià)和要約；在前期物業(yè)管理服務(wù)合同的履約階段，一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使經(jīng)營(yíng)虧損，也仍然可以依靠建設(shè)單位的補(bǔ)貼正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（五）優(yōu)質(zhì)服務(wù)的有限供應(yīng)與日益增長(zhǎng)的服務(wù)需求的矛盾
由于我國(guó)物業(yè)管理尚處于初級(jí)階段，勞動(dòng)密集型的行業(yè)特征較為顯著，物業(yè)管理服務(wù)投資少、見(jiàn)效快，簡(jiǎn)單的保潔、綠化、保安和維修工作對(duì)勞動(dòng)力素質(zhì)要求不高，較低的行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻使得許多企業(yè)紛紛加入物業(yè)管理行業(yè)，造成低端服務(wù)的過(guò)度供給，一些地方甚至出現(xiàn)競(jìng)相壓價(jià)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)卻十分有限，優(yōu)秀的品牌企業(yè)供不應(yīng)求。應(yīng)當(dāng)引起關(guān)注的是，隨著人們生活水平的提高和財(cái)產(chǎn)觀念的增強(qiáng)，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求已經(jīng)不再停留在簡(jiǎn)單的方便和實(shí)惠，更多的是追求享受和尊重，許多業(yè)主理解物業(yè)管理不再停留在生活消費(fèi)的層面，更多的是從挖掘和提升物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值高度認(rèn)識(shí)物業(yè)管理。如何不斷加大優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的供應(yīng)以滿足客戶日益增長(zhǎng)的需求？是今后我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)長(zhǎng)期面臨的一個(gè)問(wèn)題。
（六）專(zhuān)業(yè)分工的快速發(fā)展與要素市場(chǎng)的相對(duì)滯后的矛盾
專(zhuān)業(yè)分工日益精細(xì)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和進(jìn)步的標(biāo)志，與目前集專(zhuān)業(yè)管理和實(shí)務(wù)操作于一身的統(tǒng)包統(tǒng)攬型的商業(yè)模式不同，未來(lái)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向是物業(yè)服務(wù)集成商模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力應(yīng)體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)服務(wù)生產(chǎn)要素的選擇、配置和集合上。當(dāng)前物業(yè)服務(wù)要素市場(chǎng)發(fā)育的相對(duì)滯后，在一定程度制約了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化進(jìn)程，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是勞動(dòng)素質(zhì)的差強(qiáng)人意，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是人力資源，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和行業(yè)偏見(jiàn)成為高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)服務(wù)行業(yè)的障礙，人力資本無(wú)法形成并發(fā)揮作用；二是配套服務(wù)的市場(chǎng)混亂，保潔、保安、綠化、工程維護(hù)等物業(yè)服務(wù)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度較低，質(zhì)次價(jià)高的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)采購(gòu)成本和管理風(fēng)險(xiǎn)；三是壟斷行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，水、電、氣、熱等公共資源是物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的重要生產(chǎn)要素，在公用部門(mén)壟斷優(yōu)勢(shì)尚存的情況下，代收費(fèi)用和維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的轉(zhuǎn)嫁勢(shì)必增加物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 |
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